ll patrimonio immobiliare di Bologna in un clic grazie a un nuovo studio dell’Ufficio di Statistica del Comune

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Quante case ci sono in città? Come varia la rendita da zona a zona? Dove sono quelle più grandi? Quanto vale un garage nel mio quartiere? Basta un clic, anche dal cellulare, per rispondere a queste e ad altre domande sul patrimonio immobiliare residenziale e non residenziale di Bologna, grazie a una nuova pubblicazione curata dall’Ufficio di Statistica del Comune sulla base dei dati catastali, e disponibile su Iperbole nella sezione I numeri di Bologna metropolitana.  
Il report, oltre a presentare a livello comunale le caratteristiche degli immobili anche in serie storica (dal 2009), offre per la prima volta dati e analisi per quartieri, zone e aree statistiche, rese possibili per l’anno 2018 dalla georeferenziazione degli immobili catastali (fonte Agenzia delle Entrate) operata dall’Ufficio di Statistica con la collaborazione del SIT – Sistema informativo territoriale del Comune: è a partire da quest’anno infatti che è stato possibile georeferenziare le informazioni con uno “zoom” che inquadra i quartieri, le zone e le singole aree statistiche. Un passo avanti notevole, se si pensa che in passato queste informazioni erano disponibili solo in occasione dei censimenti.
Il lavoro è articolato in pagine web, consultabili anche da smartphone, in cui vengono presentati e analizzati i contenuti dell’analisi, e da un ambiente di consultazione interattiva nel quale chiunque può personalizzare le proprie scelte e rispondere alle proprie curiosità.
I dati si possono consultare secondo le tradizionali variabili che descrivono il catasto: numero di immobili, numero di vani, superficie e rendita. Per facilitare la lettura sono state calcolate anche delle variabili derivate: il numero medio di vani, la superficie media, la rendita media. Per quanto riguarda il valore degli immobili, per fornire un dato prossimo anche se inferiore a quello reale, è stato introdotto il valore immobiliare, calcolato a partire dalla rendita. Di conseguenza, è stato calcolato anche il valore immobiliare medio e il valore immobiliare al metro quadro.

Il patrimonio immobiliare di Bologna
In città gli immobili presenti nel Catasto superano le 400.000 unità. Di questi, oltre 225.000 (56%) sono di tipo residenziale, circa 30.000 (7%) appartengono ai settori terziario, commerciale e produttivo, mentre oltre 142.000 immobili (36%) sono pertinenze (autorimesse, magazzini, depositi).
Dal 2009 al 2018 lo stock catastale complessivo nel Comune di Bologna è aumentato del 3% (oltre 11.500 unità immobiliari in più). Nell’ultimo anno in Catasto sono state registrate complessivamente 340 nuove unità immobiliari. La variazione può dipendere da nuove costruzioni, frazionamenti o fusioni di unità immobiliari esistenti, rettifiche dovute a nuovi accatastamenti.
La rendita complessiva è pari a 363 milioni di euro, di cui il 50% (183 milioni) attribuibile al settore residenziale.

Per fornire una valutazione economica del patrimonio immobiliare che non coincide comunque con quello reale di mercato, è stato calcolato il valore immobiliare: a livello comunale l’ammontare complessivo è di circa 47 miliardi di euro, due terzi del quale riguarda gli immobili a uso abitativo. Negli ultimi nove anni il valore immobiliare, calcolato a partire dalla rendita, ha registrato un incremento: nei nove anni pari al +2% e nell’ultimo anno di circa 54 milioni di euro.
A livello territoriale il quartiere con il maggior numero di immobili è Porto-Saragozza (quasi 76.000 unità immobiliari nel 2018), seguito da Santo Stefano (circa 74.000) e da San Donato-San Vitale (circa 67.000 unità), mentre il quartiere con il minor numero di immobili è Savena (poco più di 57.000).

La distribuzione del valore complessivo della rendita per quartiere segue la numerosità delle unità immobiliari, anche se il quartiere Santo Stefano (con una rendita pari a oltre 77 milioni di euro) presenta un valore leggermente più elevato di Porto-Saragozza (oltre 76 milioni), mentre quella registrata a San Donato-San Vitale è pari a poco più di 60 milioni di euro. Il quartiere Savena, con la rendita più bassa, si attesta su un valore pari a quasi 31 milioni di euro.
Nel Comune di Bologna si passa quindi da una rendita media pari a 1.051 euro nel quartiere Santo Stefano a una rendita media di 538 euro nel quartiere Savena. Considerando il valore immobiliare medio, Santo Stefano presenta il valore massimo, pari a 142.000 euro per immobile e Savena il valore minimo (81.000 euro).

Se puntiamo lo zoom sulle zone, Mazzini e San Vitale risultano quelle con il maggior numero di immobili (oltre 37.000 unità immobiliari), seguite da Bolognina (32.000); il minor numero di unità immobiliari è invece presente nella zona Colli (poco più di 8.400). Se si considera il valore degli immobili, è invece la zona Marconi quella che presenta il dato più alto (oltre 1.500 euro la rendita media; quasi 174 mila euro il suo valore immobiliare medio); la zona Barca si attesta sui valori più bassi (497 euro la rendita media; circa 76 mila euro il valore immobiliare medio).

Gli immobili residenziali
A Bologna nel 2018 sono presenti in catasto oltre 225.000 unità immobiliari di tipo residenziale. Negli ultimi nove anni gli immobili residenziali sono cresciuti di oltre 4.200 unità (circa +2%), di cui 630 nell’ultimo anno. Ricordiamo ancora una volta che non si tratta soltanto di nuove abitazioni, ma spesso da frazionamenti o fusioni di unità immobiliari esistenti e anche rettifiche dovute a nuovi accatastamenti.
Quanto alle dimensioni, a Bologna nel 2018 si registrano quasi 1.150.000 vani catastali, con un incremento del 2% rispetto a nove anni prima. Occorre precisare che I vani catastali non coincidono esattamente con il numero di stanze, ma sono locali che comprendono anche una percentuale dei vani accessori. Mediamente a Bologna nel 2018 si contano 5,1 vani per unità immobiliare, un valore rimasto costante dal 2009. Nel 2018 la superficie media degli immobili residenziali è pari a 93 metri quadri. Per quanto riguarda il valore degli immobili residenziali, nel 2018 la rendita media complessivamente è pari a 813 euro, mentre il valore immobiliare medio (da non confondere come abbiamo già ricordato con il valore di mercato degli immobili) si è assestato a 137.000 euro; negli ultimi 9 anni l’incremento è di circa il 2%.

Gli immobili non residenziali
A Bologna nel 2018 sono presenti in catasto circa 30mila unità immobiliari di tipo non residenziale, di cui il 46% (oltre 13.300) sono negozi e il 30% (oltre 8.900) sono uffici e studi privati. Negli ultimi nove anni gli immobili di tipo non residenziale in totale sono diminuiti di oltre 1.300 unità (-4%), una variazione attribuibile principalmente al settore terziario (-10%) e al settore che comprende i negozi, i laboratori e gli alberghi (-5%), mentre i fabbricati costruiti per speciali esigenze commerciali e industriali, come anche gli opifici, hanno registrato una variazione positiva. Nell’ultimo anno gli immobili non residenziali hanno evidenziato un calo di circa 700 unità, decremento che ha investito tutti i settori del non residenziale.
A livello territoriale oltre 7.350 immobili di tipo non residenziale (nella stragrande maggioranza di tipo commerciale e terziario) sono situati all’interno del quartiere Porto-Saragozza, in particolare nelle zone Marconi (circa 3.000) e Malpighi (oltre 2.100). Poco più di 7.100 unità sono collocate nel quartiere Santo Stefano: 2.900 nella zona Galvani e oltre 2.500 in Irnerio. Il quartiere Savena è quello con il minor numero di unità immobiliari di questo tipo (circa 1.900), con una netta prevalenza di unità immobiliari di tipo commerciale (circa 1.390). Se i settori terziario e commerciale sono prevalenti nei quartieri Porto – Saragozza e Santo Stefano (che comprendono le zone del centro storico), il settore produttivo è concentrato prevalentemente nel quartiere San Donato – San Vitale e nei quartieri Navile e Borgo Panigale-Reno.

Autorimesse, magazzini, depositi
A Bologna nel 2018 sono presenti in catasto 142.520 pertinenze: l’80% sono autorimesse. Dal 2009 al 2018 sono state accatastate oltre 8.600 unità in più a uso pertinenziale, con un incremento del 6%; in particolare le autorimesse sono aumentate di circa 9.700 unità (+9%), 608 unità nell’ultimo anno. 
Nonostante l’aumento del numero di immobili, la rendita media delle pertinenze e il valore immobiliare medio, hanno registrato entrambi un calo di circa il 6%.
A livello territoriale il maggior numero di pertinenze si registra nei quartieri Navile e Savena, con oltre 24mila unità, seguiti subito da Borgo Panigale-Reno e San Donato-San Vitale, anch’essi con un numero prossimo alle 24mila pertinenze. 

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