OGGETTO: Detrazione per l’acquisto di case antisismiche ubicate in zone
classificate a rischio sismico 2 e 3. Integrazione del titolo abilitativo
con la prevista asseverazione (comma 1-septies dell’art. 16 del D.L.
n. 63 del 2013).
Con l’interpello in oggetto è stato esposto il seguente
QUESITO
L’Istante, tramite delega conferita all’ing. ALFA, rappresenta di aver
stipulato un preliminare di acquisto di un appartamento facente parte di un
fabbricato attualmente in corso di costruzione sito in zona sismica 3.
Precisa che l’impresa costruttrice ha depositato presso il Comune competente
il progetto di intervento antisismico sull’immobile senza l’asseverazione della classe
di rischio del tecnico progettista prevista dall’articolo 3 del decreto ministeriale 28
febbraio 2017, n. 58 e richiesta per poter fruire della detrazione c.d. sisma bonus di
cui all’articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013.
Il progetto dei lavori, infatti, è stato presentato nel periodo di vigenza della
precedente formulazione del citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto
legge n. 63 del 2013, che ammetteva al beneficio solo gli interventi effettuati su
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edifici ricadenti nelle zone a rischio sismico 1; solo successivamente l’agevolazione
è stata estesa anche agli immobili ubicati in comuni ricadenti in zona sismica 2 e 3.
L’Istante, fa presente che ad eccezione della suddetta asseverazione della
classe di rischio è in possesso di tutte le condizioni sostanziali stabilite dalla
normativa di riferimento quale:
- avvio della procedura autorizzativa successiva al 1° gennaio 2017;
- intervento di demolizione e ricostruzione con variazione volumetrica con
miglioramento di classe sismica rispetto al preesistente; - ubicazione del fabbricato in zona sismica 3;
- cessione dell’unità immobiliare entro 18 mesi dal termine dei lavori e
comunque dopo il 1° maggio 2019.
Alla luce di quanto sopra riportato, l’Istante chiede se possa beneficiare della
detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies, anche a seguito della
redazione e presentazione del documento di asseverazione della classe di rischio
dell’edificio in un momento successivo rispetto alla richiesta del titolo abilitativo.
In caso di risposta affermativa chiede di sapere le modalità per la
presentazione dell’asseverazione della classe di rischio.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante non prospetta esplicitamente alcuna soluzione interpretativa.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia che il presente parere non implica o
presuppone un giudizio in merito alla conformità dell’attività svolta dall’Istante alla
legge regionale vigente, nonché sulla qualificazione e sulla quantificazione delle
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spese di ristrutturazione sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo
dell’amministrazione finanziaria.
Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63
inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 (convertito,
con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96), nella versione attualmente
vigente prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo
articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio
sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo
di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio
preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da
imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro
diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione
dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del
medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari,
rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della
singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e
comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna
unità immobiliare».
La disposizione normativa in commento, inserita nel contesto delle
disposizioni normative che disciplinano il c.d. “sisma bonus” (commi da 1-bis a 1-
sexies del medesimo articolo 16), si riferisce espressamente agli interventi di cui al
comma 1-quater che, a sua volta, richiama gli interventi relativi all’adozione di
misure antisismiche di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, eseguiti
mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati – anche con variazione
volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni
normative urbanistiche – e che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori
di rischio sismico.
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La disposizione sull’acquisto di case antisismiche, pur avendo alcuni
elementi di analogia con il “sisma bonus”, si differenzia da quest’ultimo in quanto
beneficiari dell’agevolazione sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari e la
detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascuna unità, nella misura del 75
oppure 85 per cento, entro l’importo massimo di 96.000 euro.
Tale disposizione normativa prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire
della detrazione anche per gli interventi realizzati «mediante demolizione e
ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con
variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente».
Sono dunque ammessi alla detrazione anche gli interventi di demolizione e
ricostruzione dell’edificio con un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente,
sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale
variazione, non rilevando, dunque, la circostanza che il fabbricato ricostruito
contenga eventualmente un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al
preesistente.
Il predetto comma 1-septies) dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013,
che rientra nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il “sisma
bonus”, è stato modificato dall’articolo 8 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, che
ne ha esteso l’ambito applicativo – in origine limitato ai fabbricati ubicati in zona 1 –
anche agli immobili ubicati in zona sismica 2 e 3.
Con riferimento alla redazione e presentazione dell’asseverazione prevista
dall’articolo 3, comma 2, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti
del 28 febbraio 2017, n. 58 – come modificato dal successivo D.M. del 7 marzo
2017, n. 65 e, da ultimo dal D.M. del 9 gennaio 2020 n. 24 – posteriormente al
rilascio del suddetto permesso a costruire da parte del comune, si osserva che con il
citato decreto sono definite le linee guida per la classificazione del rischio sismico
delle costruzioni, nonché le modalità di attestazione, da parte di professionisti
abilitati, dell’efficacia degli interventi realizzati.
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L’osservanza delle prescrizioni in esso contenute è, pertanto, funzionale alla
fruizione delle maggiori detrazioni correlate agli interventi contemplati dalla citata
disposizione.
In particolare, l’articolo 3, comma 2, del D.M. 28 febbraio 2017, n. 58,
prevede che «Il progettista dell’intervento strutturale, ad integrazione di quanto già
previsto dal decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 e dal (…)
decreto 14 gennaio 2008, assevera, secondo i contenuti delle allegate linee guida, la
classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito
dell’esecuzione dell’intervento progettato».
Il successivo comma 3 stabilisce che «conformemente alle disposizioni
regionali, il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e
l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione
certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento
della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato
decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 per i successivi
adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori».
Infine il comma 5 del medesimo articolo 3, statuisce, espressamente, che:
«l’asseverazione di cui al comma 2 e le attestazioni di cui al comma 4 sono
depositate presso il suddetto sportello unico e consegnate in copia al committente,
per l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’articolo 16, comma 1-quater, del
citato decreto-legge n. 63 del 2013».
Nella circolare 31 maggio 2019, n. 13/E è stato, al riguardo, precisato che,
sulla base delle richiamate disposizioni, un’asseverazione tardiva, in quanto non
conforme alle citate disposizioni, non consente l’accesso alla detrazione.
Considerato, tuttavia, che al momento dell’inizio dei lavori il Comune, nel
cui territorio è avvenuto l’intervento di demolizione e ricostruzione con
miglioramento sismico, non rientrava tra quelli per cui era possibile fruire della
detrazione di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del
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2013, al fine di non escludere dal beneficio i contribuenti che non avevano effettuato
l’adempimento in parola, in quanto non destinatari dell’agevolazione in base alle
disposizioni pro tempore vigenti e considerate le implicazioni di carattere tecnico
della fattispecie rappresentata, la scrivente ha acquisito il parere del Ministero delle
infrastrutture e dei Trasporti.
In particolare, in merito alla possibilità per le imprese di costruzione, che
effettuano interventi su edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 2 e 3 di
poter integrare i titoli abilitativi con la prevista asseverazione, al fine di consentire la
fruizione della detrazione da parte dei soggetti acquirenti, con nota del 24 giugno
2020, il citato Ministero ha trasmesso il parere del Consiglio superiore dei lavori
pubblici del 5 giugno 2020.
Con tale parere è stato chiarito che la norma, “tenuto conto della circostanza
che l’estensione alle zone 2 e 3 è intervenuta successivamente al DM n. 58/2017, ha
inteso concedere la possibilità che i benefici fiscali previsti dal sismabonus, nel caso
di imprese che, ai fini della successiva alienazione, avessero realizzato, dopo il 1°
gennaio 2017, delle ristrutturazioni o ricostruzioni, mediante demolizione, di
immobili – con documentato miglioramento sismico di una o più classi – siano estesi
agli acquirenti delle predette unità immobiliari”.
La disposizione agevolativa, a parere del Consiglio superiore dei lavori
pubblici si applica, nel caso di specie, indipendentemente dall’effettuazione degli
adempimenti ordinariamente previsti ai fini dell’ottenimento del sismabonus indicati
nel citato D.M. n. 58 del 2017.
In conformità al parere ricevuto si ritiene, pertanto, che la detrazione di cui al
citato comma 1-septies) spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle
zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono
iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, data di entrata in
vigore delle nuove disposizioni, anche se l’asseverazione di cui all’articolo 3 del
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D.M. n. 58 del 2017 non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo
abilitativo.
Nel caso di specie, tuttavia, ai fini della detrazione è necessario che la
predetta asseverazione sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito
dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.
Si fa presente, infine, che esulano dall’ambito applicativo dell’interpello, le
altre questioni tecniche riguardanti le modalità di presentazione dell’asseverazione
della classe di rischio al Comune competente.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti
presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel
presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.
Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni
fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni
provinciali e dagli Uffici dipendenti.
IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato digitalmente)
